Geerbtes Eigentum in Griechenland: Steuern und Übertragungen meistern

Das Erben von Immobilien in Griechenland ist selten unkompliziert. Was als familiäre Angelegenheit beginnt, wird schnell zu einer bürokratischen Herausforderung, an der Steuerbehörden, Notare, Grundbuchämter und enge Fristen beteiligt sind. Für Expats und Investoren, die nicht im griechischen Verwaltungssystem verankert sind, kann der Prozess überwältigend wirken – zumal die Folgen von Fehlern erhebliche Geldstrafen, Rechtsstreitigkeiten oder Immobilien umfassen können, die in einem administrativen Schwebezustand feststecken.

Das griechische Erbrecht beruht auf zivilrechtlichen Grundsätzen, die sich erheblich von denen in Common-Law-Rechtsordnungen unterscheiden. Diese Unterschiede frühzeitig zu verstehen, ist nicht optional. Es ist das Fundament, auf dem jede weitere Entscheidung beruht.

Das griechische Erbrecht wird durch das Zivilgesetzbuch geregelt. Stirbt ein Eigentümer, geht der Nachlass entweder aufgrund eines Testaments oder, falls ein solches fehlt, nach den gesetzlich festgelegten Regeln der gesetzlichen Erbfolge auf die gesetzlichen Erben über. Die Verteilung des Nachlasses hängt von der Familienstruktur und davon ab, ob der Verstorbene ein gültiges Testament hinterlassen hat.

Die gesetzliche Erbfolge in Griechenland folgt einer strengen Hierarchie. Ehegatten und Kinder teilen den Nachlass in festgelegten Anteilen, wobei der überlebende Ehegatte in der Regel ein Viertel erhält und die Kinder den Rest zu gleichen Teilen unter sich aufteilen. Gibt es keine Kinder, können Eltern und Geschwister erben. Das System erlaubt keine vollständige Enterbung naher Angehöriger. Das griechische Recht garantiert einen Pflichtteil, die sogenannte „nomimi moira“, der Ehegatten und Abkömmlinge davor schützt, vollständig ausgeschlossen zu werden.

Testamente müssen ordnungsgemäß errichtet und registriert werden, um in Griechenland gültig zu sein. Ausländische Testamente werden grundsätzlich anerkannt, müssen jedoch formell vor einem griechischen Gericht vorgelegt werden, und ihre Bestimmungen müssen den zwingenden griechischen Erbrechtsvorschriften entsprechen. Dies ist eine häufige Quelle von Komplikationen für Expats, die davon ausgehen, dass ein in ihrem Heimatland errichtetes Testament sich nahtlos auf in Griechenland belegenes Vermögen übertragen lässt.

Die Erbschaftsteuer in Griechenland wird anhand von zwei Faktoren berechnet: dem steuerpflichtigen Wert des geerbten Vermögens und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erben und dem Verstorbenen. Nähere Familienangehörige profitieren von deutlich höheren steuerfreien Freibeträgen und niedrigeren Grenzsteuersätzen.

Der steuerpflichtige Wert basiert auf dem von den griechischen Steuerbehörden der Immobilie zugewiesenen „objektiven Wert“ (antikeimenki axia) und nicht auf dem Marktwert. Dieser objektive Wert wird anhand von Lage, Größe, Alter und Eigenschaften der Immobilie bestimmt und unterscheidet sich häufig erheblich von dem Preis, zu dem die Immobilie auf dem freien Markt verkauft würde.

Die Steuererklärung muss beim zuständigen örtlichen Finanzamt (DOY) eingereicht werden, das für die Immobilie zuständig ist. Die Zahlung kann je nach Betrag entweder als Einmalzahlung oder in Raten über einen Zeitraum von bis zu 24 Monaten erfolgen. Für Ratenzahlungen fallen Zinsen an.

Die tatsächliche Übertragung des Eigentums auf den Namen des Erben umfasst eine Abfolge administrativer Schritte, von denen jeder vom vorherigen abhängt. Das Auslassen oder falsche Anordnen dieser Schritte ist der häufigste Grund für Verzögerungen und Zurückweisungen.

Der Prozess beginnt mit der Beschaffung der Sterbeurkunde und der Suche nach einem vorhandenen Testament. Wenn ein Testament existiert, muss es durch das zuständige Gericht förmlich eröffnet werden. Gibt es kein Testament, muss ein Erbschein ausgestellt werden. In jedem Fall muss der Erbe die Erbschaft förmlich durch eine notarielle Erklärung oder durch einen Antrag beim Gericht annehmen.

Sobald die Annahme festgestellt ist, wird die Erbschaftsteuererklärung eingereicht und die entsprechende Steuer bezahlt oder geregelt. Erst nach Erteilung der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung kann die Eigentumsübertragung fortgesetzt werden. Der Erbe beauftragt anschließend einen Notar mit der Erstellung der Annahmeurkunde, die danach beim Grundbuchamt oder Katasteramt eingetragen wird.

Während dieses Prozesses werden mehrere unterstützende Dokumente benötigt: eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (die „forologiki enimeriotita“), eine Bescheinigung eines Ingenieurs, die bestätigt, dass keine unbefugten Baumaßnahmen vorgenommen wurden, eine Bescheinigung der Gemeinde, die bestätigt, dass keine ausstehenden Schulden bestehen, sowie alle relevanten Übersetzungen ausländischer Dokumente. Jedes Dokument hat seine eigene ausstellende Behörde, Gültigkeitsdauer und verfahrensbezogenen Anforderungen.

Eine erhebliche Komplikation entsteht, wenn das geerbte Vermögen mit ungeklärten Schulden oder rechtlichen Belastungen behaftet ist. Unbezahlte Grundsteuern (ENFIA), ausstehende kommunale Gebühren oder vom Verstorbenen geschuldete Verbindlichkeiten können zu behördlichen Pfändungen oder Grundpfandrechten an der Immobilie führen. Diese müssen geklärt werden, bevor der Erbe seine vollen Eigentumsrechte ausüben kann.

In einigen Fällen stellen Erben fest, dass eine Immobilie von den Steuerbehörden (AADE) aufgrund unbezahlter Verpflichtungen des Verstorbenen gepfändet wurde. Zur Klärung ist es erforderlich, die ausstehenden Schulden zu begleichen, die Aufhebung der Pfändung zu beantragen und eine neue Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erhalten. Der Prozess kann Monate dauern und erfordert häufig professionelle rechtliche Unterstützung.

Erben haben außerdem das Recht, eine Erbschaft vollständig auszuschlagen, wenn die Schulden den Wert des Vermögens übersteigen. Diese Ausschlagung muss innerhalb bestimmter Fristen erklärt werden, und sobald sie angenommen ist, ist sie unwiderruflich.

Die Komplexität der griechischen Erbverfahren ist kein Zufall. Sie spiegelt ein System wider, das auf persönliche Vorsprachen, Papierdokumente und institutionelle Überprüfungen bei jedem Schritt ausgelegt ist. Für im Ausland lebende Erben bringt die Abwicklung dieses Prozesses aus der Ferne eine weitere Ebene der Schwierigkeit mit sich.

Ellytic unterstützt bei den grundlegenden bürokratischen Anforderungen, die jeder Erbübertragung zugrunde liegen: der Beantragung oder Aktualisierung einer griechischen Steuernummer (AFM), der Sicherstellung des Taxisnet-Zugangs für elektronische Steuererklärungen sowie der Bereitstellung beglaubigter Übersetzungen ausländischer Dokumente wie Sterbeurkunden, Testamente und Ausweisdokumente. Wenn diese Elemente ordnungsgemäß vorbereitet sind, bevor ein Notar eingeschaltet oder Steuererklärungen eingereicht werden, lassen sich die ansonsten nahezu unvermeidlichen, sich fortpflanzenden Verzögerungen vermeiden.

Der Erbprozess in Griechenland belohnt Vorbereitung und bestraft Improvisation. Die Regeln zu verstehen, Fristen einzuhalten und Ihre Unterlagen bereits vor Beginn in Ordnung zu haben, ist die mit Abstand wirksamste Strategie für eine reibungslose Übertragung.