Immobilienkauf in Griechenland — AFM & Steuergrundlagen

Griechenlands sonnenverwöhnte Landschaften und sein reiches kulturelles Erbe machen Immobilieninvestitionen im Land für viele ausländische Investorinnen und Investoren attraktiv. Bevor Sie jedoch in den griechischen Immobilienmarkt einsteigen, sollten Sie die zentrale Rolle der AFM – der griechischen Steuernummer (Tax Identification Number) – verstehen. Die AFM ist Voraussetzung für praktisch jede finanzielle Transaktion in Griechenland, einschließlich Immobilienkäufen, und fungiert als Ihre steuerliche Identität im Land. Ohne sie können Sie keine Verträge abschließen, keine Bankkonten eröffnen und nicht einmal immobilienbezogene Steuern zahlen.

Ausländische Investorinnen und Investoren empfinden die AFM wegen des Verwaltungsaufwands oft als einschüchternd. Richtig angegangen ist die Beantragung jedoch ein klarer, gut planbarer Prozess. Die AFM ermöglicht nicht nur Ihren Immobilienkauf, sondern stellt auch sicher, dass Sie die griechischen Steuervorgaben einhalten. Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, sollte die AFM Ihr erster Schritt auf diesem Weg sein.

Um eine AFM zu erhalten, müssen ausländische Investorinnen und Investoren eine lokale Steuerbehörde in Griechenland aufsuchen, die AADE (Independent Authority for Public Revenue). Dafür ist entweder Ihre persönliche Anwesenheit erforderlich oder eine Vertretung per Vollmacht. Benötigt werden in der Regel ein gültiger Reisepass oder Personalausweis, ein Adressnachweis in Ihrem Heimatland sowie das ausgefüllte Formular M1 (Registrierungsformular für Privatpersonen).

Auch wenn der Ablauf auf den ersten Blick unkompliziert wirkt, können Sprachbarrieren und die fehlende Vertrautheit mit griechischen Verwaltungsprozessen erhebliche Hürden darstellen. Fehler bei der Dokumentenvorbereitung oder Einreichung führen schnell zu Verzögerungen oder Ablehnungen. Entscheidend ist, dass alle Unterlagen korrekt ins Griechische übersetzt und – falls erforderlich – beglaubigt sind; genau daran scheitern viele.

Wenn Sie nicht persönlich in Griechenland sein können, ist die Beauftragung einer Vertretung über eine notariell beglaubigte Vollmacht eine praktikable Alternative. Diese Person kann den gesamten Prozess in Ihrem Namen übernehmen und dafür sorgen, dass Sie Ihre AFM ohne unnötigen Aufwand erhalten.

Die Beantragung einer AFM und der Einstieg in den griechischen Immobilienmarkt sind mit einigen typischen Stolperfallen verbunden. Ein häufiger Fehler: Dokumente werden nicht präzise übersetzt und nicht ordnungsgemäß beglaubigt. Griechische Behörden verlangen exakte Übersetzungen – schon kleine Abweichungen können zu Ablehnungen führen.

Ein weiterer Klassiker ist ein falsches Verständnis der Rolle der AFM und ihrer Einbettung in weitergehende finanzielle Pflichten. Manche Investorinnen und Investoren gehen davon aus, dass sie nach Erhalt der AFM ohne weitere Einhaltungsvorgaben einfach mit dem Kauf fortfahren können. Tatsächlich ist die AFM nur der Anfang; ebenso wichtig ist es, die steuerlichen Pflichten zu verstehen und die Einhaltung sicherzustellen.

Die Beantragung einer AFM verursacht typischerweise keine direkten Kosten. Zusätzliche Ausgaben können jedoch durch Übersetzungen und Beglaubigungen entstehen. Der Zeitrahmen variiert, im Regelfall dauert es etwa 1–2 Wochen, bis Sie Ihre AFM erhalten. Faktoren wie die Vorbereitung der Unterlagen und Verzögerungen beim Postversand können die Dauer verlängern – vorausschauende Planung ist daher entscheidend.

Sobald Sie Ihre AFM haben, ist es entscheidend, die steuerlichen Folgen von Immobilieneigentum in Griechenland zu verstehen. Griechenland erhebt eine Immobiliensteuer namens ENFIA, die sich nach Wert und Lage der Immobilie richtet. Zusätzlich unterliegen Mieteinnahmen aus griechischen Immobilien der griechischen Einkommensteuer.

Ausländische Investorinnen und Investoren sollten außerdem mögliche Auswirkungen der Kapitalertragsteuer berücksichtigen, falls sie die Immobilie später verkaufen. Das griechische Steuersystem kann komplex sein, und Steuersätze können je nach Herkunftsland sowie je nach anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen variieren.

Die Zusammenarbeit mit einer lokalen Steuerberatung kann Klarheit schaffen und die Einhaltung aller steuerlichen Pflichten sicherstellen – so minimieren Sie das Risiko unerwarteter Nachzahlungen.

Investorinnen und Investoren, die den griechischen Immobilienmarkt erfolgreich navigiert haben, betonen häufig, wie wichtig lokale Expertise ist. Eine Zusammenarbeit mit einer erfahrenen Immobilienmaklerin oder einem erfahrenen Immobilienmakler, der die Besonderheiten des griechischen Marktes kennt, kann äußerst wertvoll sein.

Ein weiterer Tipp: Richten Sie frühzeitig ein griechisches Bankkonto ein. Das erleichtert Immobilientransaktionen und macht die Verwaltung laufender Kosten – etwa für Versorgerrechnungen und Steuern – deutlich einfacher.

Sich durch die griechische Bürokratie zu arbeiten, kann herausfordernd sein – Ellytic bietet jedoch Leistungen, die den Prozess spürbar vereinfachen. Für ausländische Investorinnen und Investoren stellt Ellytic AFM-Registrierungsservices, Certified Translations sowie Unterstützung bei der Deregistration aus dem griechischen Steuersystem bereit, falls erforderlich. Die Starter Bundle- und Full Service Bundle-Pakete stellen sicher, dass alle notwendigen Schritte abgedeckt sind – und reduzieren so das Risiko von Dokumentenfehlern und Ablehnungen.

Mit Ellytic können Investorinnen und Investoren den griechischen Immobilienmarkt mit Sicherheit betreten – im Wissen, dass alle bürokratischen Hürden professionell gemanagt werden. So können Sie sich auf die spannenden Seiten der Immobilieninvestition konzentrieren, statt auf administrative Komplexität.

Ja, eine AFM ist für jeden Immobilienkauf in Griechenland erforderlich – auch in Athen.

Wenn Sie nicht länger Teil des griechischen Steuersystems sein möchten, müssen Sie den Deregistration-Prozess durchlaufen – dabei kann Ellytic Sie unterstützen.

Ja, Certified Translations können zügig erstellt werden – häufig innerhalb eines Tages, etwa über Services wie die von Ellytic.

Die nächsten Schritte bestehen darin, sicherzustellen, dass Ihre AFM vorliegt und alle Unterlagen vollständig und korrekt sind. Wenn Sie eine reibungslose Abwicklung wünschen, sollten Sie Ellytic nutzen, um die Komplexität der griechischen Bürokratie professionell zu managen. Mehr erfahren Sie auf ellytic.com.

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Über den Autor

Lazaros • Gründer & Experte für den griechischen Markt

500+ CasesGreek Market ExpertFounder

Ich baue digitale Wege durch die griechische Bürokratie — für Menschen, die umziehen, kaufen, erben, einstellen oder vor Ort operieren. Entworfen für Klarheit, Geschwindigkeit und rechtliche Sicherheit. ELLYTIC existiert, weil das System endlich funktionieren sollte.